Viele Grundstücke im Westmünsterland sind großzügiger geschnitten, als heute gebaut wird. Ein tiefer Garten, eine Wiese hinter dem Haus, eine Fläche, die früher zum Hof gehörte. Wer dort wohnen bleiben will und trotzdem einen Teil zu Geld machen möchte, denkt früher oder später über eine Teilung nach.
Das ist ein guter Gedanke, und es ist auch ein Weg, der regelmäßig an Stellen scheitert, die sich vorher hätten klären lassen. Dieser Beitrag benennt sie.
Die erste Frage ist nicht der Zaun, sondern das Baurecht
Eine Teilung ist zunächst nur ein Vermessungsvorgang: aus einem Flurstück werden zwei. Das allein sagt nichts darüber, ob auf dem neuen Grundstück gebaut werden darf.
Darüber entscheidet das Baurecht. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gelten dessen Festsetzungen: überbaubare Grundstücksfläche, Baugrenzen, Mindestgrundstücksgrößen, die zulässige Bauweise. Liegt die Fläche im unbeplanten Innenbereich, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 Baugesetzbuch, also danach, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Im Außenbereich ist Bauen nur in engen Ausnahmen zulässig.
Ein Gartenstück kann deshalb 900 Quadratmeter groß und trotzdem nicht bebaubar sein, und eine Fläche von 400 Quadratmetern mitten im Ort kann es sehr wohl sein.
Die zweite Frage ist die Zuwegung
Ein Grundstück ohne gesicherte Erschließung ist kein Baugrundstück. Bei einer Hinterlieger- fläche, also einem Stück, das keine eigene Straßenfront hat, muss der Zugang dauerhaft gesichert werden. In der Praxis geschieht das über eine Baulast, eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch oder einen mitverkauften Zufahrtsstreifen.
Das ist kein Hindernis, sondern eine Aufgabe. Sie gehört aber vor den Verkauf und nicht danach, denn sie betrifft Ihr eigenes Restgrundstück.
Was die Teilung mit dem Restgrundstück macht
Der Punkt, den Eigentümer am häufigsten übersehen: Die Kennzahlen des Bebauungsplans gelten je Grundstück. Wird geteilt, verkleinert sich die Bezugsfläche Ihres eigenen Grundstücks, und damit die zulässige überbaute Fläche.
Steht Ihr Haus mit Anbau, Garage und Terrasse bereits nahe an der zulässigen Grundflächenzahl, kann eine Teilung dazu führen, dass Ihr Bestand plötzlich zu viel Fläche für zu wenig Grundstück beansprucht. Auch Abstandsflächen wandern mit der neuen Grenze. Wer später noch einen Wintergarten anbauen wollte, sollte das jetzt wissen.
Was zu tun ist, in der richtigen Reihenfolge
- Baurecht prüfen. Bebauungsplan bei der Stadt einsehen oder eine Bauvoranfrage stellen. Die Bauvoranfrage kostet Gebühren, gibt dafür verbindliche Auskunft.
- Zuwegung und Erschließung klären. Wo läuft die Zufahrt, wo liegen Wasser, Kanal und Strom, welche Anschlüsse müssen neu gelegt werden.
- Grenzverlauf festlegen. Erst danach ergibt sich, wie sinnvoll die Teilung tatsächlich ist.
- Vermessung beauftragen. Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur nimmt die Teilung vor, das Katasteramt führt sie fort.
- Verkauf und Notartermin. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet.
Die Reihenfolge ist entscheidend. Eine Vermessung, die vor der Baurechtsprüfung beauftragt wird, ist im ungünstigen Fall bezahlte Arbeit an einer Fläche, auf der niemand bauen darf.
Warum wir das vorher prüfen
Wenn Sie uns eine Teilfläche anbieten, übernehmen wir die Prüfung von Baurecht, Zuwegung und Erschließung, bevor Sie irgendetwas beauftragen. Sie erfahren daraus zwei Dinge: ob sich die Teilung überhaupt lohnt, und was sie für Ihr Restgrundstück bedeutet. Beides kostet Sie nichts, auch dann nicht, wenn am Ende kein Verkauf zustande kommt.
Diese Prüfung ist derselbe Schritt, den wir bei jedem eigenen Vorhaben ohnehin machen. Was dabei alles auf den Tisch kommt, steht unter Projektentwicklung.
Häufige Fragen
Wie groß muss die Teilfläche mindestens sein? Es gibt keine allgemeine Untergrenze. Manche Bebauungspläne setzen Mindestgrößen fest, ansonsten entscheidet, ob sich ein zulässiges Gebäude samt Abstandsflächen und Stellplätzen unterbringen lässt.
Was kostet die Vermessung? Sie richtet sich nach dem Vermessungsgebührentarif des Landes und dem Bodenwert. Wer das trägt, ist Verhandlungssache und wird im Kaufvertrag geregelt.
Brauche ich eine Genehmigung für die Teilung selbst? In Nordrhein-Westfalen ist die Grundstücksteilung genehmigungsfrei. Das heißt aber nicht, dass auf der neuen Fläche gebaut werden darf. Genau diese beiden Dinge werden am häufigsten verwechselt.
Muss ich meinen Nachbarn informieren? Für die Teilung nicht. Für den späteren Bauantrag sind Abstandsflächen und gegebenenfalls Nachbarunterschriften relevant.
Eine Teilfläche im Kopf?
Bevor Sie einen Vermesser anrufen, lohnt sich ein Gespräch. Wir sagen Ihnen, was auf der Fläche zulässig ist und was die Teilung für Ihr eigenes Grundstück bedeutet. Fläche anbieten oder nachlesen, wie sich der Wert eines Grundstücks tatsächlich ergibt.