Ein geerbtes Haus ist selten nur eine Immobilie. Es ist das Elternhaus, es liegt oft weit vom eigenen Wohnort entfernt, und es gehört meistens mehreren Menschen gleichzeitig, die sich über den weiteren Weg nicht einig sind. Genau deshalb stehen solche Häuser im Münsterland häufig jahrelang leer, während sie an Wert verlieren.
Dieser Beitrag ordnet den Ablauf. Er ersetzt keine Rechtsberatung und keinen Notar, aber er sagt Ihnen, welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen und wo die Verzögerungen tatsächlich entstehen.
Schritt eins: klären, wer Eigentümer ist
Mit dem Erbfall geht das Eigentum von selbst auf die Erben über. Verkaufen kann trotzdem erst, wer als Eigentümer im Grundbuch steht. Dafür braucht das Grundbuchamt einen Nachweis: einen Erbschein oder, wenn ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt, häufig dieses.
Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Das ist einer der wenigen Punkte, an denen Eile sich unmittelbar in Geld auszahlt.
Schritt zwei: die Erbengemeinschaft
Erben mehrere gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Über den Verkauf einer Immobilie müssen dort alle zustimmen. Das ist der Punkt, an dem die meisten Verfahren stehenbleiben, und selten aus rechtlichen Gründen. Meistens fehlt schlicht eine belastbare Zahl, über die sich sprechen lässt.
Genau dabei hilft ein Direktangebot. Es kostet nichts, es verpflichtet niemanden und es verwandelt eine Grundsatzdiskussion in eine Entscheidung über einen konkreten Betrag. Wir sprechen deshalb auch mit Erbengemeinschaften, die sich noch nicht einig sind.
Findet sich keine Einigung, bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Sie ist für alle Beteiligten in der Regel das schlechteste Ergebnis, weil im Versteigerungstermin selten der Verkehrswert erzielt wird.
Schritt drei: Unterlagen zusammentragen
Hilfreich, aber für ein erstes Gespräch nicht nötig:
- Grundbuchauszug
- Lageplan oder Katasterauszug
- Baujahr und ungefähre Wohnfläche
- Energieausweis, falls vorhanden
- Teilungserklärung, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt
- bestehende Mietverträge
Fehlt vieles davon, ist das normal. Bei einem Haus, das jahrzehntelang in Familienbesitz war, liegen die Unterlagen selten vollständig in einem Ordner.
Schritt vier: Zustand ehrlich bewerten
Ein Haus, das seit zwei Jahren leer steht, wird nicht besser. Feuchtigkeit, stillgelegte Heizungen und ungelüftete Räume arbeiten gegen die Substanz, und jeder weitere Winter kostet.
Für einen privaten Käufer ist dieser Zustand ein Grund zu zögern. Für einen Bauträger ist er eine Rechengröße. Wir bewerten die Substanz und sagen Ihnen, ob sie sich erhalten lässt oder ob der Rückbau der sinnvollere Weg ist. Wie wir im Bestand arbeiten, steht unter Sanierung.
Was Sie über Steuern wissen sollten
Zwei Dinge, die häufig durcheinandergehen:
Erbschaftsteuer fällt abhängig vom Verwandtschaftsgrad und von Freibeträgen an. Für Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro je Elternteil, für Ehegatten bei 500.000 Euro.
Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn ist bei geerbten Immobilien oft kein Thema, weil die Haltefrist des Erblassers angerechnet wird. Lag der Erwerb bei ihm mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
Beides hängt am Einzelfall. Lassen Sie sich das von einem Steuerberater bestätigen, bevor Sie unterschreiben. Wir sind Bauträger und keine Steuerkanzlei, und wir tun auch nicht so.
Häufige Fragen
Wir sind uns in der Familie nicht einig. Können wir trotzdem anfragen? Ja. Eine unverbindliche Einschätzung hilft bei der Einigung oft mehr als eine weitere Runde am Küchentisch.
Das Haus ist voll mit Möbeln und Hausrat. Sie müssen nicht entrümpeln. Wir kaufen im vorhandenen Zustand an.
Die Immobilie liegt nicht in Borken selbst. Unser Kerngebiet ist ein Umkreis von rund 30 Kilometern: Bocholt, Coesfeld, Stadtlohn, Velen, Reken, Heiden, Raesfeld, Gescher, Südlohn, Vreden und Ahaus. Liegt das Objekt knapp außerhalb, fragen Sie trotzdem.
Wie lange dauert der Verkauf insgesamt? Der bestimmende Faktor ist fast nie der Käufer, sondern die Grundbuchberichtigung und die Einigung in der Erbengemeinschaft. Unsere erste Rückmeldung erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden.
Eine geerbte Immobilie im Münsterland?
Sprechen Sie mit uns, bevor der nächste Winter kommt. Das Gespräch ist kostenfrei und verpflichtet Sie zu nichts. Immobilie anbieten oder nachlesen, wann sich der Verkauf an einen Bauträger lohnt.